IMMOBILIENKAUF
Die eigenen vier Wände, nach wie vor ein wichtiges Lebensziel vieler Menschen. Die Anschaffung, aber auch der Verkauf einer Immobilie stellt für die meisten Beteiligten allein schon wegen der finanziellen Bedeutung ein überragendes, oft einmaliges Ereignis in ihrem Leben dar. Eigenkapital, über Jahre angespart, wird in die Hand genommen. Reicht dieses nicht aus, werden Darlehen in erheblichen Umfang aufgenommen, die den Käufer oftmals bis zu seinem Renteneintritt belasten.
Wegen dieser immensen Bedeutung schreibt das Gesetz die notarielle Beurkundung von allen Verträgen vor, die Immobilien, gleich welcher Art, zum Gegenstand haben. Hierdurch wird gewährleistet, dass der Notar Käufer sowie Verkäufer sachgemäß berät und für beide Seiten Risiken ausschließt, die mit der Abwicklung eines Grundstücksgeschäftes einhergehen und die so auf den ersten Blick von den Parteien nicht gesehen werden. Damit wird auch die Funktion des Notars klar: er ist kein Interessenvertreter einer der Beteiligten, sondern insoweit „neutral“. Dies unabhängig davon, wer die Notargebühren trägt. Der Notar hat für eine ausgewogene Vertragsgestaltung zu sorgen, und zwar insbesondere dadurch, dass er den Willen der Beteiligten erforscht, sie über die rechtliche Tragweite des Vertrages belehrt und ihre Erklärungen klar und eindeutig in der Kaufvertragsurkunde wiedergibt, um nachträgliche Streitigkeiten zu vermeiden. Er hat dabei darauf zu achten, dass Irrtümer und Zweifel vermieden sowie unerfahrene Beteiligte nicht benachteiligt werden.
Dies bezieht sich aber ausschließlich auf rechtliche Gesichtspunkte. Der Notar kann und darf sich nicht zu wirtschaftlichen Fragen äußern, insbesondere was den Kaufpreis anbelangt. Ob dieser angemessen ist, obliegt allein der Entscheidung oder dem Verhandlungsgeschick der Vertragsparteien. Grundstücksgeschäfte, die nicht notariell beurkundet werden, sind null und nichtig. Dies gilt ausnahmslos für alle Vereinbarungen, die auf den Erwerb einer Immobilie gerichtet sind, also beispielsweise auch für Vorverträge, bindende Angebote oder Vollmachten, in denen eine andere Person ermächtigt wird, einen solchen Kauf zu tätigen.
Selbst Makleraufträge können unter bestimmten Umständen beurkundungsbedürftig sein. Entscheidend ist in allen Fällen immer, ob eine endgültige Bindung des Käufers oder Verkäufers bezweckt ist.
Ob nun der Erwerb eines Bauplatzes, eines Ein- oder Mehrfamilienhauses, einer Eigentumswohnung oder auch eines Erbbaurechts in Rede steht, folgende wichtige Aspekte sind zu regeln:
Sicherung von Käufer und Verkäufer vor ungesicherten Vorleistungen
Löschung von Belastungen im Grundbuch
Eintragung der Grundschuld zugunsten der finanzierenden Bank des Käufers
Übergang von Besitz, Nutzungen und Lasten
Aufteilung der Erschließungskosten
Baulasten und Baubeschränkungen
Neben der Errichtung der Kaufvertragsurkunde ist weitere zentrale Aufgabe des Notars dafür zu sorgen, dass der Kaufvertrag auch vollzogen wird. Er hat alles Notwendige gegenüber Banken, Grundbuchamt und sonstigen Beteiligten zu veranlassen, so dass am Ende die Eigentumsumschreibung auf den Käufer erfolgt.
Am Anfang steht jedoch zunächst die Beauftragung des Notars. Haben sich die Beteiligten untereinander über die wesentlichen Punkte des Kaufvertrages, insbesondere die Höhe des Kaufpreises und den Zeitpunkt der Übergabe, geeinigt, liegt beiden daran, möglichst schnell diese Einigung umzusetzen. Je schneller dem Notar die für die Vorbereitung notwendigen Informationen vorliegen, desto schneller kann er den Beteiligten den gewünschten Entwurf des Kaufvertrages zukommen lassen.
In der Praxis hat sich mittlerweile bewährt, dem Verkäufer oder Käufer per E-Mail eine „Checkliste“ im Word-Format zu übersenden, die dieser ebenfalls per E-Mail ausgefüllt zurücksendet. Geschieht dies noch am gleichen Tage, kann sofort ein elektronischer Grundbuchauszug eingeholt werden. Dies ist in meiner Kanzlei für die Bundesländer Hessen, Rheinland-Pfalz und Baden-Württemberg möglich, wobei im letztgenannten Bundesland noch nicht alle Grundbuchämter auf das elektronische Grundbuch umgestellt haben. Sollten im Zusammenhang mit dem Inhalt und der Abwicklung vorab Fragen bestehen, so werden zunächst meine Mitarbeiterinnen versuchen, diese zu klären. Ist dies nicht möglich, werde ich mich mit Ihnen telefonisch kurzfristig in Verbindung setzen.
Im Normalfall ist es so möglich, im Laufe zweier Werktage bereits den ersten Entwurf per E-Mail an die Beteiligten zur Prüfung und gegebenenfalls telefonischer Rücksprache zu übersenden. Da es in der Regel der Käufer ist, der die Kosten der notariellen Urkunde und ihres Vollzuges beim Grundbuchamt trägt, ist er auch regelmäßig der Auftraggeber und Kostenschuldner für die Fertigung des angeforderten Kaufvertragsentwurfs. Die Beauftragung eines Notars sollte in seinem Interesse erst dann erfolgen, wenn auch seine Finanzierung steht.
