Aufteilung der Erschließungskosten
ERSCHLIEßUNGSKOSTEN
Ebenso wie über die Bebaubarkeit oder das Vorhandensein von Baulasten, sollte sich der Käufer, insbesondere bei Erwerb eines Bauplatzes, über den Stand der Erschließung und ihrer Abrechnung bei der zuständigen Gemeinde und gegebenenfalls Abwasserzweckverbänden sowie sonstigen Versorgungsunternehmen (Stadtwerke etc.) genau informieren.
Für längst abgeschlossene Erschließungsmaßnahmen werden erst viele Jahre später Beiträge erhoben und Gebührenbescheide dem Käufer als neuen Eigentümer zugestellt. Ebenso ist es möglich, dass Erschließungsmaßnahmen im betroffenen Baugebiet von der Gemeinde bereits beschlossen, jedoch noch nicht begonnen wurden. Hieraus können erhebliche finanzielle Mehrbelastungen für den Käufer resultieren, die dieser bei seiner Finanzierung noch gar nicht berücksichtigt hat.
Entscheidend ist, ob das Grundstück als „voll erschlossen“ verkauft wurde. Dann trägt der Verkäufer das Risiko, dass bereits vorgenommene Erschließungsarbeiten noch nicht abgerechnet wurden und er den Käufer, dem der entsprechende Kostenbescheid zugestellt wird, von dieser Zahlungspflicht freistellen muss. Gerade bei Bauplätzen, die in einem Neubaugebiet liegen, erfolgt der Kauf oft zu einem Zeitpunkt, in welchem die Erschließung noch in vollem Gange ist. Hier sollte zur Meidung von Streitigkeiten genau definiert werden, welche Erschließungsmaßnahmen vom Verkäufer geschuldet werden. Dies ergibt sich aus dem Vertrag des Erschließungsträgers mit dem Verkäufer. Auf diesen kann Bezug genommen werden oder die einzelnen Erschließungsmaßnahmen in dem Kaufvertrag mit dem Käufer übernommen werden. Der Verkäufer reicht also seinen Anspruch gegen den Erschließungsträger auf Erschließung 1: 1 an den Käufer weiter. Dies schafft Klarheit und Rechtssicherheit, insbesondere in Abgrenzung zu den sogenannten Hausanschlusskosten. Hierbei handelt es sich um die Kosten, die für die unmittelbare Anschließung des zu errichtenden Gebäudes an die öffentliche Netze, zum Beispiel Kanalanschlusskosten, entstehen.
Bei einem Kaufvertrag über gebrauchte Immobilien unter Privatleuten garantiert in der Regel der Verkäufer, dass das Grundstück voll erschlossen ist und insoweit Rückstände an Beiträgen nicht bestehen. Er haftet dann dem Käufer für diese Garantie uneingeschränkt.
