GRUNDSCHULD & FINANZIERUNG
Anlässlich des Kaufs einer Immobilie nimmt der Käufer regelmäßig ein Darlehen bei einer Bank, Sparkasse oder Bausparkasse auf.
Ein Darlehen erhält aber nur derjenige, bei dem das Kreditinstitut mit einer Rückzahlung einschließlich Verzinsung dauerhaft rechnen kann und dementsprechend bestmöglich abgesichert ist. Diese Sicherheit gibt ein Pfand. Die Situation ist –sehr vereinfacht erklärt- vergleichbar mit dem des altbekannten Pfandhauses: man gibt dem Pfandleiher z.B. wertvollen Schmuck, der daraufhin Bargeld als Darlehen aushändigt. Erhält er das Geld einschließlich Zinsen zu dem vereinbarten Zeitpunkt zurück, gibt er den Schmuck wieder heraus. Geschieht dies nicht, darf er den Schmuck verwerten, also verkaufen, um sich Bargeld zu verschaffen. Da Immobilien dauerhaft wertbeständig sind, verlangt die finanzierende Bank des Käufers ein Pfandrecht am künftigen Grundeigentum des Käufers. Dies geschieht durch Eintragung einer Grundschuld zu Gunsten der finanzierenden Bank im Grundbuch.
Dieses Pfandrecht berechtigt das Kreditinstitut für den Fall, dass das Darlehen wegen ausstehender Zahlung der Darlehensraten gekündigt wird, die Immobilie versteigern zu lassen. Dieses Recht auf Versteigerung sowie das Recht gegen den Darlehensnehmer auch persönlich die Zwangsvollstreckung zu betreiben (z.B. durch Kontenpfändung) wird durch den Notar in einer Grundschuldbestellungsurkunde festgeschrieben. Die notarielle Beurkundung ist hierfür gesetzlich vorgeschrieben.
Davon zu unterscheiden und für den Käufer weitaus wichtiger sind die Darlehensbedingungen, also die Verzinsung, die Laufzeit, Kündbarkeit usw. Dies richtet sich ausschließlich nach dem Darlehensvertrag. Mit diesem ist der Notar nicht befasst, sondern ausschließlich mit der Bestellung des Pfands. Er wird deshalb über den Inhalt des Darlehensvertrages weder rechtlich noch wirtschaftlich belehren. Hier muss sich der Käufer vor Abschluss des Darlehensvertrages selbst kundig machen und am Markt informieren. Hierfür sollte man sich ausreichend Zeit nehmen. Die Verträge enthalten umfangreiche Regelungen und sog. Allgemeine Geschäftsbedingungen, im Volksmund „Kleingedrucktes“ genannt.
In der Praxis wundern sich Käufer immer wieder darüber, dass die Bank in der Grundschuldbestellungsurkunde nicht nur den Kreditbetrag als Grundschuldbetrag festgeschrieben haben will, sondern auch Zinsen hieraus von regelmäßig 15-18 % pro Jahr. Diese Zinsen beziehen sich jedoch nur auf das Pfand, nicht auf das Darlehen. Nochmals: nur das Pfand, also das Recht auf Zwangsversteigerung und Zwangsvollstreckung, ist Gegenstand der notariellen Urkunde! Dies bedeutet, dass das Pfand „wächst“, nämlich jährlich um diesen Grundschuldzins; allerdings begrenzt auf 3 Jahre, danach verjähren Zinsen. Im Ergebnis bedeutet dies nichts anderes, dass sich die finanzierende Bank durch die Zinsregelung ein größeres Pfand verschafft. Damit deckt diese vor allem weitere Zahlungsansprüche gegen den Kunden bei Kündigung des Darlehens wegen Nichtzahlung ab, zum Beispiel Kosten der Zwangsversteigerung, Vorfälligkeitsentschädigung etc.
Der Wert dieses Pfandrechts steht und fällt allerdings mit seinem Rang im Grundbuch. Einfach ausgedrückt bedeutet dies nichts anderes, als „wer zuerst kommt, malt zuerst“. Der Wert einer Sicherheit zeigt sich stets im Verwertungsfall, also hier im Falle der Zwangsversteigerung der Immobilie. Wer im Rang vorne steht, erhält zuerst seinen Anteil aus dem Versteigerungserlös, nachrangige Gläubiger fallen unter Umständen mit ihrer Forderung aus. Kreditinstitute verlangen demnach stets den ersten Rang und lassen allenfalls in Abteilung II des Grundbuchs eingetragene, nicht Wert mindernde Belastungen ihrer Grundschuld vorgehen.
Wie bei der Eintragung eines jeden anderen Rechts bzw. Belastung im Grundbuch, bedarf es auch für die Grundschuld der Zustimmung des jeweiligen Eigentümers der Immobilie. Da der Käufer jedoch erst Eigentümer nach Kaufpreiszahlung wird - die Eigentumsverschaffung erfolgt Zug-um-Zug gegen Kaufpreiszahlung, was der Notar im Rahmen der Abwicklung des Immobilienkaufvertrages zu überwachen hat – ergibt sich ein Dilemma: die finanzierende Bank verlangt vor Auszahlung des Darlehens die Belastung von Grundeigentum, welches dem Käufer noch gar nicht gehört, sondern gerade eben mit diesen Darlehen zu Eigentum erworben werden soll. Diesen auf den ersten Blick schier unlösbaren Konflikt zwischen den Interessen des Käufers an einer Kaufpreisfinanzierung und dem Interesse des Verkäufers, sein Grundeigentum nicht mit einem Pfandrecht zu belasten und damit wirtschaftlich in die Hände Dritter zu geben, wird in der notariellen Urkunde durch eine sogenannte Finanzierungsvollmacht des Verkäufers an den Käufer gelöst: der Verkäufer bevollmächtigt den Käufer bereits vorab die Beleihung des noch in seinem Eigentum stehenden Grundbesitzes, allerdings nur dann, wenn sichergestellt ist, dass die Grundschuld zunächst allein oder zumindest vorrangig die Kaufpreisschuld des Käufers abdeckt. Diese wichtige Bedingung bestätigt die finanzierende Bank des Käufers durch vorbehaltlose Entgegennahme der Grundschuldurkunde. Der Käufer kann also nicht über diese Grundschuldbestellung ein Darlehen für die Anschaffung eines Sportwagens absichern. Eine solche Zweckerklärung ist erst nach Zahlung des Kaufpreises möglich.
Ganz allgemein, also auch außerhalb einer Kaufpreisfinanzierung, ist die Abrede mit der Bank über den Sicherungszweck der Grundschuld, auch Sicherungsvereinbarung oder Sicherungsvertrag genannt, von großer Bedeutung. Diese Abrede unterliegt nicht dem Zwang der notariellen Beurkundung, kann also durch privatschriftliche Vereinbarung mit der Bank jederzeit geschlossen, aufgehoben, erneuert oder abgeändert werden. Eine solche Zweckerklärung regelt, welche Forderungen im Einzelnen durch die Grundschuld abgesichert sind. Sie stellt also gewissermaßen die Verbindung zwischen der äußeren Hülle (Grundschuld als Pfand) und deren Inhalt (Darlehen) dar. Nur wenn ein Darlehen in den Sicherungszweck der Grundschuld einbezogen wurde, kann die Bank auch aus der Grundschuld vollstrecken, wenn die Rückzahlung des Darlehens nicht erfolgt.
In den von den Banken vorformulierten Zweckerklärungen ist meist ein umfassender Sicherungszweck dahingehend enthalten, dass alle Ansprüche aus der gesamten Geschäftsverbindung, gleich aus welchem Rechtsgrund, also ob aus einem Girokonto, einem Darlehenskonto, etc., durch die Grundschuld abgesichert werden.
Vorsicht ist geboten, wenn eine aufgrund Darlehensrückzahlung an sich löschungsfähige Grundschuld zur Absicherung von Schulden „Dritter“ zur Verfügung gestellt wird. Dies ist in der Praxis nicht einmal so selten, insbesondere unter Familienangehörigen.
Dies geht, wie oben bereits erläutert, ohne Einschaltung des Notars und des Grundbuchamtes, man spart Zeit und Kosten, allerdings auch die Beratung über die damit verbundenen Risiken, was folgender aus der Praxis stammende Fall vor Augen führen soll:
Der Enkel wendet sich an seine betagte Großmutter und bittet um finanzielle Unterstützung für die Anschaffung eines hoch motorisierten Kleinwagens. Da diese jedoch nur über eine geringe Rente verfügt, kann sie in bar nichts beisteuern, jedoch weist der Enkel darauf hin, dass es schon ausreichend sei, wenn sie ein paar Formulare unterschreibe, welche von einer Leasinggesellschaft zur Verfügung gestellt wurden. Sie müsse sich keine Sorgen machen, sie bürge auch nicht persönlich. Nach einigen Monaten erhielt die Großmutter ein Schreiben der Leasinggesellschaft mit welchem sie aufgefordert wurde, fast den gesamten Wert des von ihrem Enkel geleasten PKW und sonstige Kosten der Vertragsauflösung zu ersetzen. Ansonsten würde man ihr Eigenheim versteigern lassen. Der Enkel hatte nämlich unter Alkoholeinfluss einen Unfall verschuldet, der PKW erlitt Totalschaden. Die Vollkaskoversicherung musste nicht einspringen, denn abgesehen von dem alkoholbedingten Verschulden am Unfall, war er auch mit der Zahlung der Versicherungsbeiträge in Verzug. Was war geschehen?
Die Großmutter hatte eine Zweckerklärung unterzeichnet, wonach eine noch auf ihrem Hausgrundstück eingetragene löschungsfähige Grundschuld nunmehr alle Zahlungsverpflichtungen des Enkels gegenüber der Leasinggesellschaft absicherte. Über die Frage, ob die Art und Weise, wie die neue Zweckerklärung zustande kam, rechtlich zulässig war, wurde außergerichtlich heftig gestritten. Um ein persönlich belastendes streitiges Zwangsversteigerungs- und Klageverfahren zu vermeiden, wurde mit der Leasinggesellschaft eine angesichts der geringen Rente eher symbolische Ratenzahlungsvereinbarung getroffen und so der Großmutter ihren Lebensmittelpunkt erhalten. Nach dem Tode der Großmutter mussten dann deren Kinder als Erben die Immobilie veräußern und die Leasinggesellschaft aus dem Verkaufserlös befriedigen. Deren Erbe wurde insoweit erheblich geschmälert.
