EIGENTUMSWOHNUNG
Der Entschluss, eine Eigentumswohnung zu kaufen, wird heute aus verschiedensten Gründen getroffen. Für die einen, die die Eigentumswohnung selbst nutzen wollen, ist es eine Alternative zu der bisherigen Mietwohnung. Anstatt jeden Monat Miete zu zahlen, wird durch die monatliche Tilgung des Anschaffungskredits Eigentum auf für das Alter gebildet. Für andere dient sie insbesondere unter steuerlichen Aspekten der reinen Vermögensbildung.
Den Begriff der „Eigentumswohnung“ kennt das insoweit maßgebliche Wohnungseigentumsgesetz nicht. Diese spricht vielmehr von „Wohnungseigentum“ oder von „Teileigentum“. Letztere sind Einheiten einer Wohnungseigentumsanlage, die nicht Wohnzwecken dienen, also insbesondere gewerblich genutzte Räumlichkeiten. Jeder potentielle Käufer eine Eigentumswohnung muss ich zunächst darüber im klaren sein, dass er lediglich ein Miteigentumsanteil, also ein Bruchteil an dem Grundstück und dem darauf befindlichen Gebäude erwirbt; zusammen allerdings mit einem die anderen Miteigentümer insoweit ausschließenden, alleinigen Sondereigentum an der gekauften Wohnung.
Mit dem Eigentumserwerb wird er Mitglied einer sogenannten Eigentümergemeinschaft. Er ist - im Gegensatz zu einem Alleineigentümer einer Immobilie - von vornherein in seiner Befugnis, mit seinem Miteigentumsanteil nach Belieben zu verfahren, erheblich eingeschränkt. Dies ergibt sich nicht nur aus dem bereits genannten Wohnungseigentumsgesetz, sondern insbesondere aus der Teilungserklärung und aus in der Vergangenheit von der Eigentümergemeinschaft gefassten Beschlüssen. Die notarielle Praxis zeigt, dass sich Kaufinteressenten mit diesen beiden sehr wichtigen Punkten in der Regel zu wenig oder manchmal gar nicht vor den Beurkundungstermin befassen.
Bei der Teilungserklärung handelt es sich sinnbildlich um die „Verfassung“ oder das „Grundgesetz“ der Eigentümergemeinschaft. Sie wird im Zuge der Bildung von Wohnungseigentum vom ursprünglichen Eigentümer, der ein unbebautes Grundstück oder Hausgrundstück in Wohnungseigentum aufteilt, errichtet und notariell beurkundet. Sie enthält - und ist von überragender Bedeutung für den Käufer - bindende Regelungen, insbesondere über das Stimmrecht in der Gemeinschaft, die zulässigen Nutzungsarten bezüglich der Räumlichkeiten und die Umlage der allgemeinen Kosten der Eigentumswohnanlage. Die Teilungserklärung stellt rechtlich eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer untereinander dar, in die der Käufer automatisch eintritt und die grundsätzlich nur mit Zustimmung aller Miteigentümer geändert werden kann. Schon bei kleineren Wohnanlagen ist es daher schon schwierig, Änderungen herbeizuführen.
Ebenso muss der Käufer prüfen, ob in der Vergangenheit Beschlüsse gefasst wurden, die ihn nach Eigentumsumschreibung noch finanziell belasten können. Damit sind vor allem Beschlüsse über Sonderumlagen gemeint, die den einzelnen Miteigentümer verpflichten, über den ohnehin von ihm der Gemeinschaft geschuldeten monatlichen Rücklagebetrag, einen gesonderten finanziellen Zuschuss zu leisten, zum Beispiel für außergewöhnliche Instandsetzungen. Der Käufer sollte darauf bestehen, dass der Verkäufer ihm alle diesbezüglichen Unterlagen, insbesondere die Wirtschaftspläne und Protokolle der Eigentümerversammlung der vergangenen Jahre lückenlos aushändigt. Diese müssen ebenso überprüft werden, wie die Teilungserklärung. Bei Unklarheiten sollte beim Verkäufer oder der Hausverwaltung nachgefragt werden.
Für die Beantwortung rechtlicher Fragen, insbesondere über die Bedeutung einzelner Bestimmungen der Teilungserklärung, ist der beurkundende Notar zuständig. Von dieser Möglichkeit machen Käufer im Vorfeld der Beurkundung zu wenig Gebrauch. Bei Beurkundung fragt der Notar den Käufer ausdrücklich, ob er vom Inhalt der Teilungserklärung Kenntnis genommen hat, denn diese wird, im Gegensatz zum Kaufvertrag, nicht mit vorgelesen.
