Aufklärung über nassen Keller
AUFKLÄRUNG ÜBER NASSEN KELLER
Gebrauchte Immobilien, ob nun Hausgrundstück oder Eigentumswohnung, werden regelmäßig unter Ausschluss jeglicher Gewährleistung verkauft.
Ausgeschlossen wird dabei eine Haftung sowohl für sichtbare, wie auch verborgene, nicht bekannte Mängel. Ausgenommen hiervon sind jedoch zum einen Mängel, die zwischen Vertragsabschluss und Schlüsselübergabe entstehen, zum anderen solche Mängel, die der Verkäufer arglistig verschweigt. Dies sind also ihm bekannte Mängel an Grund und Boden sowie Gebäude, auf die der Erwerber angesichts ihrer Bedeutung und des sonstigen Zustandes des Objektes einen Hinweis des Veräußerers erwarten durfte.
In der Praxis ist es für den Käufer im Nachhinein oft schwierig, ein solches arglistiges Verhalten zu beweisen.
Das Oberlandesgericht Hamm hat in einer Entscheidung im Juli 2016 einem Käufer Recht gegeben, der geltend gemacht hat, der Verkäufer habe einen Mangel an der Bausubstanz arglistig verschwiegen und deshalb den Rücktritt vom notariellen Kaufvertrag erklärt hatte. Für einen Kaufpreis in Höhe von 390.000 € erwarb der Kläger vom Beklagten ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung. Der genaue Zeitpunkt der erstmaligen Erbauung des Gebäudes ist nicht bekannt, allerdings steht fest, dass der Keller im Jahre 1938 errichtet wurde. Im Vorfeld des Kaufvertragsabschlusses kam es zu mehreren Besichtigungen dieses Objekts durch den Käufer in Anwesenheit des Verkäufers. Was die dabei geführten Gespräche anbelangt, ist zwischen den Parteien vieles streitig. Unstreitig ist jedoch, dass der Kläger den Beklagten danach fragte, ob der Keller zu Lagerungszwecken geeignet, also hinreichend trocken sei, worauf dieser einen Karton hervor holte und sagte, dass dieser bereits seit ca. eineinhalb Jahren im Keller stehe. Er müsse doch Feuchtigkeitsschäden aufweisen, wenn der Keller nass oder feucht wäre.
Nach Kaufvertragsabschluss stellte sich jedoch heraus, dass bei starken Regenfällen Wasser in flüssiger Form breitflächig in den Keller eindringt, was auch durch einen gerichtlich bestellten Sachverständigen bestätigt wurde, der eine unzureichende Abdichtung des Gebäudes feststellte. Allein dieser Sachverhalt reichte dem Oberlandesgericht aus, um von einem arglistigen Verhalten des Verkäufers auszugehen. Zwar begründe bei Gebäuden, die zu einer Zeit errichtet wurden, als Abdichtungsmaßnahmen der Kelleraußenwände noch nicht üblich waren, anders als bei Bauwerken mit neuzeitlichen Standard, nicht jede Feuchtigkeit im Kellermauerwerk einen Sachmangel. Es entspreche allerdings der berechtigten Erwartung des Käufers einer älteren Immobilie, dass in den Keller bei mehr oder weniger regelmäßig stärkerem Regen, kein Wasser breitflächig eindringe. Ein derartiger Keller sei mangelhaft im Rechtssinne.
Eine solche Tatsache, so das Oberlandesgericht weiter, muss der Verkäufer einer Immobilie auch grundsätzlich ungefragt, erst recht aber auf die Frage des Kaufinteressenten nach der Möglichkeit der Nutzung der Kellerräume zu Lagerzwecken, offenbaren. Schließlich könne sich der Verkäufer nicht darauf berufen, dass der Käufer aufgrund anderer Begleitumstände hätte erkennen können, dass die Aussage über mangelnde Feuchtigkeit unrichtig gewesen sei. Wer als Verkäufer eine ausdrückliche Frage des Kaufinteressenten zum Zustand der Kaufsache bewusst falsch beantwortet, müsse sich hieran festhalten lassen.
