Übergang von Besitz, Nutzungen und Lasten
ÜBERGANG VON BESITZ, NUTZUNGEN & LASTEN
Einer der wichtigsten Bestandteile eines Immobilienkaufvertrages ist die Regelung des Besitzübergangs, also der Übergang von Nutzungen (Eigennutzung oder Erhalt der Miete) und Pflicht zur Tragung von Kosten und Lasten (Grundsteuer, Hausgeldumlage bei einer Eigentumswohnung, Verbrauchskosten, etc.) auf den Käufer, aber auch die Verantwortlichkeit für das Objekt (Verkehrssicherungspflicht). Zur Klarstellung: von dem Besitzübergang ist Eigentumsübergang zu unterscheiden. Letzterer vollzieht sich erst mit der Umschreibung der Immobilie im Grundbuch auf dem Käufer als neuen Eigentümer. Dies kann unter anderem erst dann erfolgen, wenn die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts vorliegt, wonach der Käufer die Grunderwerbsteuer gezahlt hat. Je nachdem, kann dies mehrere Monate in Anspruch nehmen. Der Käufer, der den Kaufpreis unverzüglich nach Zugang der Fälligkeitsmitteilung des Notars entrichtet hat, will aber nach der Zahlung des Kaufpreises auch „die Ware“, wie dies bei allen anderen Geschäften üblich ist. Deshalb wird in der Kaufvertragsurkunde regelmäßig aufgenommen, dass der Käufer verpflichtet ist, die Immobilie am Tag der Kaufpreiszahlung an den Käufer zu übergeben. Dies vollzieht sich ohne Mitwirkung des Notars unmittelbar zwischen den Parteien.
Der Notar muss bei Beurkundung darauf hinweisen, dass eine Besitzverschaffung vor Kaufpreiszahlung mit erheblichen Risiken für den Verkäufer verbunden ist. Kommt es nämlich - aus welchen Gründen auch immer - nicht zur Kaufpreiszahlung, mit anderen Worten „platzt der Vertrag“, dann hat der Verkäufer den u.U. Käufer in dem Objekt sitzen und kann ihn dort nicht zu einfach und vor allem nicht so schnell wieder vor die Tür setzen, wenn sich dieser weigert. Der Besitz ist, mag er auch nicht dauerhaft geschützt sein, zunächst einmal eine geschützte Rechtsposition, die man einen anderen nicht im Wege der gesetzlich verbotenen Eigenmacht wieder entreißen darf. Schlimmstenfalls muss der Verkäufer bei Streitigkeiten den Käufer herausklagen.
Aber auch für einen redlichen Käufer bestehen Gefahren. Kommt nämlich die Eigentumsumschreibung aus Gründen, die der Verkäufer zu vertreten hat, nicht zu Stande, zum Beispiel weil nicht in der Lage ist, alle im Grundbuch eingetragenen Belastungen des Grundstücks zur Löschung zu bringen, so können Verkäufer auf die Immobilie gemachte Verwendungen, insbesondere Renovierungs- oder Modernisierungsarbeiten umsonst gewesen sein. Wenn, was nicht selten ist, der Käufer schon vor der Kaufpreiszahlung solche Arbeiten vornehmen möchte, sollten deren Art und Umfang in der notariellen Kaufvertragsurkunde niedergelegt und zudem klar geregelt werden, was im Falle des Scheiterns des Vertrages gelten soll. Gegebenenfalls ist der Verkäufer nur bereit, dem Käufer umfassende Arbeiten vor Kaufpreiszahlung zu gestatten, wenn dieser eine Bürgschaft zur Abdeckung etwaiger von ihm verursachter Schäden vorliegt oder vor eigentlicher Kaufpreisfälligkeit einen Teil des Kaufpreises zahlt, der einen solchen Schaden abdeckt.
Einer besonderen Regelung bedarf es auch dann, wenn das Kaufobjekt vom Verkäufer noch selbst bewohnt wird oder fremdvermietet ist.
Im ersten Fall sollte zum Schutz des Käufers vereinbart werden, dass der Verkäufer zum vereinbarten Übergabetermin das Objekt räumt und sich gleichzeitig wegen dieses Räumungsanspruchs in der Urkunde der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft. Dies versetzt den Käufer bei nicht rechtzeitiger Räumung in der Lage, aus der notariellen Urkunde sofort die Räumungsvollstreckung zu betreiben. Will der Käufer von vornherein erst dann den Kaufpreis zahlen, wenn die Räumung des Objekts überhaupt erfolgt ist, kann dies zur Fälligkeitsvoraussetzung erhoben werden.
Ist das Kaufobjekt vermietet, sollte der Käufer sich bereits im Vorfeld der Beurkundung, also im Zuge der Vertragsverhandlungen zwischen den Parteien, umfassend und eingehend über den Stand des Mietverhältnisses, also auch über mögliche Streitigkeiten mit dem Mieter, Kündigungsfristen, gestellte Mietsicherheiten, Nebenkostenabrechnungen etc. informieren und sich sämtliche Mietvertragsunterlagen aushändigen zu lassen; denn der Käufer tritt kraft Gesetzes in das bereits bestehende Mietverhältnis ein. Die gesetzlichen Vorschriften passen in der Regel nicht, sodass abweichende Vereinbarungen notwendig sind. Hier sollte der Notar von den Beteiligten über ihre konkreten Vorstellungen und Abreden im Vorfeld unterrichtet werden, um im Einzelfall eine praktikable und transparente Vereinbarung vorzuschlagen.
