Baulast & Baubeschränkungen
BAULAST & BAUBESCHRÄNKUNGEN
Es ist eine Selbstverständlichkeit, dass sich der Käufer vor Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages ein genaues Bild von dem Kaufobjekt macht. Er prüft den Zustand der Immobilie, insbesondere im Hinblick auf mögliche Mängel oder Schäden. Umso erstaunlicher ist es, dass sich Kaufinteressenten im Vorfeld der Beurkundung selten genauso intensiv über nicht sichtbare Zustände, die die Immobilie betreffen, informieren. Gemeint ist damit die Aufklärung von etwaigen öffentlich-rechtlichen Vorgängen, also solchen, die nicht in einer Rechtsbeziehung zu einer Privatperson wurzeln, sondern im Verhältnis zu einer Behörde, zum Beispiel zur Gemeinde oder der Bauaufsichtsbehörde. Der Verkäufer versichert im Kaufvertrag nämlich in der Regel lediglich, dass ihm baurechtswidrige Zustände nicht bekannt sind und er keine Kenntnis von Baulasten hat. Stellt sich dies im Nachhinein als falsch heraus, kann der Käufer den Kaufpreis in der Regel mindern; ob ihm auch ein Rücktrittsrecht vom gesamten Kaufvertrag oder ein Schadensersatzanspruch zusteht, ist eine Frage des Einzelfalls.
Jeder Käufer sollte sich deshalb vorab über etwaige Baubeschränkungen oder sogenannte Baulasten bei der zuständigen Behörde informieren, insbesondere wenn er nach dem Eigentumserwerb ein vorhandenes Gebäude erweitern oder dessen Nutzung ändern will. Unter einer Baulast versteht man eine freiwillige Verpflichtung des Grundstückseigentümers, die dieser gegenüber der zuständigen Baubehörde eingegangen ist. Diese Verpflichtung kann in einem Tun, Unterlassen oder Dulden bestehen. Sie wird in das bei der Baubehörde geführte Baulastenverzeichnis eingetragen und geht im Falle des Verkaufs auf den Käufer als neuen Eigentümer über.
Die Baulast erlischt erst durch Verzichtserklärung der Behörde. Hierauf besteht aber kein Anspruch. Typischer Fall einer Baulast in der Praxis die sogenannte Abstandsbaulast, d.h., wenn ein Nachbar gegenüber dem anderen auf die Einhaltung der gesetzlich vorgeschriebenen Abstandsflächen zwischen den Grundstücken verzichtet. Im Gegensatz zur Einsicht des Grundbuchs besteht keine Verpflichtung des Notars, vor Beurkundung das Baulastenverzeichnis einzusehen.
Hierzu muss ihm ein (gebührenpflichtiger) Auftrag erteilt werden. Die Beteiligten können eine Einsichtnahme jedoch selbst unproblematisch vornehmen und gerade für den Käufer ist es sicherlich sinnvoller, sich persönlich bei der Baubehörde zu informieren und im persönlichen Gespräch mit dem zuständigen Sachbearbeiter Fragen beantwortet zu bekommen.Neuer Text
