Faelligkeit des Kaufpreises
FÄLLIGKEIT DES KAUFPREISES
Einer der wichtigsten Bestandteile eines Grundstückskaufvertrages ist die Frage der Fälligkeit des Kaufpreises, also wann der Käufer den Kaufpreis an den Verkäufer entrichten muss. Um eine ungesicherte Vorleistung
des Käufers auszuschließen, bedarf es eines Mittels, dass dieser sicher sein kann, dass wenn er den Kaufpreis zahlt, auch Eigentümer der Immobilie wird.
Dies wird durch die Eintragung einer sogenannten Eigentumsvormerkung (auch Auflassungsvormerkung genannt) erreicht, die in der notariellen Urkunde von den Beteiligten beantragt und sofort – also noch bevor der Kaufpreis fließt - in das Grundbuch eingetragen wird. Hierbei handelt es sich um eine Art von „Reservierung“ der Immobilie für den Käufer. Sie schützt ihn vor jedem nach ihrer Eintragung auftretenden Erwerbshindernis, beispielsweise einem Versteigerungsantrag eines Gläubigers oder einer Insolvenz des Verkäufers. Die Eigentumsvormerkung schützt auch vor Pfändungen von Gläubigern in das Grundbuch, beispielsweise durch Eintragung einer Zwangssicherungshypothek. Alle diejenigen, die also im Range nach der Eigentumsvormerkung des Käufers in das Grundbuch gelangen, müssen auf Verlangen des Käufers „wieder raus“ oder -juristisch präzise ausgedrückt -sind verpflichtet, die Löschung dieses Rechts zu bewilligen. Damit wird deutlich, wie wichtig die Eintragung der Eigentumsvormerkung zur Absicherung des Käufers ist. Im Normalfall kann auf diese nicht verzichtet werden, etwas anderes mag gelten, wenn innerhalb der Familie Kaufverträge geschlossen werden oder es sich um kleinere Gartengrundstücke oder Äcker handelt und sich die Kaufvertragsparteien gut kennen. Zahlt der Käufer vor Eintragung der Eigentumsvormerkung im Grundbuch, geht er ein enormes Risiko ein, denn im schlimmsten Fall der Insolvenz des Verkäufers ist der Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises wegen Scheitern des Vertrages nur eine einfache Insolvenzforderung.
Weitere wichtige Fälligkeitsvoraussetzung ist der Zugang notwendiger Zustimmungserklärungen weiterer Beteiligter beim Notar. Beim Kauf von Eigentumswohnungen ist dies in der Regel die nach der Teilungserklärung erforderliche Zustimmung der Hausverwaltung und beim Haus- bzw. Grundstückskauf stets die Erklärung der Gemeinde, dass diese von dem ihr gesetzlich zustehenden Vorkaufsrecht keinen Gebrauch macht, was in der Praxis der absolute Regelfall ist und den Urkundsbeteiligten im Vorhinein bei der Gemeinde erfragt werden kann. Der Notar und diese Erklärungen für die Parteien ein.
Eine weitere bedeutende Fälligkeitsvoraussetzung ist die, dass dem Notar die Löschungsunterlagen für alle vom Käufer nicht übernommenen, im Grundbuch aber auf dem verkauften Grundstück (noch) eingetragenen Belastungen vorliegen (interner Link zu Löschungen von Belastungen im Grundbuch); denn der Käufer will selbstverständlich lastenfrei Eigentum erwerben und kein Grundstück, welches insbesondere nicht mit Grundschulden oder Hypotheken zugunsten einer Bank belastet ist.
