Sicherung Vorleistungen
Sicherung von Käufer und Verkäufer vor ungesicherten Vorleistungen
Der Notar ist nicht nur für das formelle Beurkundungsverfahren verantwortlich, sondern insbesondere auch für den Inhalt des Kaufvertrages und letztendlich für den Vollzug der Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt. Hierfür müssen in der Kaufvertragsurkunde die Voraussetzungen geschaffen werden, denn erst mit der Umschreibung des Grundstücks im Grundbuch auf den Käufer wird dieser Eigentümer, nicht schon mit den Unterschriften aller Beteiligten, einschließlich des Notars, unter die Kaufvertragsurkunde.
Damit wird auch deutlich, weshalb der Vollzug eines solchen Kaufvertrages weitaus komplizierter ist, als beispielsweise der Verkauf eines gebrauchten PKW:
Vollzieht sich einem solchen alltäglichen Geschäft der Eigentumsübergang durch einfache Übergabe der Kaufsache gegen Barzahlung, so ist dies bei einer Immobilie nicht möglich, denn es bedarf hierfür eines gesonderten behördlichen Aktes, nämlich die bereits genannte Umschreibung des Grundbuchs durch den zuständigen Rechtspfleger. Dadurch, dass also eine sofortige Erfüllung „Kaufpreis Zug-um-Zug gegen Kaufsache“ ausscheidet, ergeben sich besondere Gefahren sowohl für Erwerber, als auch für Veräußerer. Beide müssen vor sogenannten „ungesicherten Vorleistungen“ geschützt werden. Der Notar muss durch seine Vertragsgestaltung verhindern, dass der Käufer den Kaufpreis zahlt, ohne die Immobilie schlussendlich zu erhalten. Auf der anderen Seite darf der Verkäufer das Eigentum an seiner Immobilie nicht verlieren, ohne den Kaufpreis zu erhalten. Dies geschieht zum einen dadurch, dass im Kaufvertrag die Fälligkeit des Kaufpreises
von solchen Voraussetzungen abhängig gemacht wird, die den vereinbarten Eigentumserwerb sicherstellen. Zum anderen wird der Notar von den Beteiligten unwiderruflich angewiesen, die Eigentumsumschreibung auf den Käufer erst dann vorzunehmen, wenn der Verkäufer dem Notar bestätigt hat, dass er den Kaufpreis erhalten hat. Im Rahmen der Abwicklung des Kaufvertrages überwacht der Notar diese Voraussetzungen, holt alle etwa notwendigen behördlichen Genehmigungen ein und gewährleistet so, dass jede Partei das erhält, dass sie nach dem Vertrag zusteht.
Dies wird zusätzlich durch wechselseitige Zwangsvollstreckungsunterwerfungen abgesichert. Keine Vertragspartei muss die ihr aus dem Vertrag zustehende Leistung einklagen, sondern kann, sobald der entsprechende Anspruch fällig ist, diesen vollstrecken, also der Verkäufer beispielsweise den Kaufpreis durch Kontenpfändung, der Käufer zur Verschaffung des Besitzes an der Kaufsache durch Beauftragung eines Gerichtsvollziehers zwecks Räumung. Gerade bei Übergabe des Kaufobjekts
vor Kaufpreiszahlung hat der Notar auf eine Absicherung des Verkäufers für den Fall hinzuwirken, dass der Kaufvertrag aus Gründen, die der Käufer zu vertreten hat, scheitert.
